Kredyt hipoteczny

Wiele banków kusi interesującymi promocjami, między innymi możliwością obniżenia lub całkowitego zniesienia prowizji od kredytu hipotecznego. Czy jednak zawsze jest to korzystne rozwiązanie?

 Produkty bankowe, między innymi kredyty, są również oferowane w interesujących promocjach, dzięki którym banki chcą przyciągnąć do siebie jak najwięcej nowych klientów. Dotyczy to również kredytów hipotecznych, które należą do jednych z najpopularniejszych propozycji, które od lat niezmiennie cieszą się dużym wzięciem.

Niższa prowizja za polisę lub wyższą marżę

Obecnie w Alior Banku, BPH, Polbanku, mBanku, Banku Pocztowym, BGŻ, Raiffeisen Banku można zaoszczędzić na prowizji, decydując się na kredyt hipoteczny, gdy dodatkowo wykupi się ubezpieczenie na życie. W innych oszczędności pociąga za sobą kupno polisy ubezpieczeniowej na wypadek śmieci czy też na wypadek utraty pracy, co ma miejsce w banku PKO BP. W kilku instytucjach można też otrzymać niższą prowizję w zamian za nieznaczne podwyższenie marży, co z reguły wynosi nie więcej niż 0,2 pkt proc. Credit Agricole z kolei proponuje brak prowizji dla klientów, którzy osiągają średnie miesięczne przychody powyżej 10 tys. złotych.

Nie zawsze się opłaca

Czy jednak rezygnacja z prowizji w zamian za skorzystanie z ofert pobocznych jest dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorcy? Analitycy finansowi są w tej mierze podzieleni, ponieważ nie zawsze w ogólnym rozrachunku będzie to korzystne. Wskazują oni, że zamiast niskiej prowizji, powinno się poszukiwać ofert odznaczających się niskim oprocentowaniem kredytu, które to znacznie bardziej wpływa na całość kosztów kredytowania.

Średnia prowizja przy udzieleniu kredytu wynosi od 1 do 3 procent pożyczanej sumy pieniędzy. Jeśli będzie to 300 tys. zł, wówczas za prowizję zapłacimy 3-9 tys. zł, co jest wysoką kwotą, ale jeśli policzymy wszystkie składki na ubezpieczenie, wtedy może się okazać, że zapłacilibyśmy za nie o wiele więcej. Podobnie zadziała podwyższenie marży, zatem jak widać, nie zawsze są to opłacalne rozwiązania, niemniej jednak trzeba zawsze w celu dokładnego tego określenia wszystko przekalkulować.

Promocję pod lupą KNF

W związku z tą sytuacją Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła bliżej przyjrzeć się promocjom organizowanym przez banki. Przewodniczący KNF wystosował pisma do prezesów banków oraz towarzystw ubezpieczeniowych, z których wyraża swoje niezadowolenie z obecnej sytuacji, w której klient nie jest na uprzywilejowanej pozycji. Dodatkowo przedmiotem dyskusji stała się też wysokość prowizji otrzymywanych przez banki od ubezpieczycieli. KNF zamierza wprowadzić w życie rekomendację, która ma zapobiegać takim przypadkom.

Kredyty we frankach tanieją, co jest dobrą wiadomością dla osób będących zadłużonymi w tej walucie. Niemniej jednak nie mamy już co liczyć na to, że je zaciągniemy w polskich bankach.

W związku z nadal wysoko utrzymującym się kursem franka Szwajcarski Bank Narodowy utrzymuje minimalny kurs waluty na poziomie 1,20 franka za euro. Dodatkowo wskazał, że będzie go dalej obniżać, jeśli frank nie będzie spadał, co ma negatywny wpływ na wiele przedsiębiorstw oraz szwajcarską gospodarkę.

Polscy kredytobiorcy zadłużeni we franku szwajcarskim to ponad 700 tysięcy osób. Dla nich komunikat Szwajcarskiego Banku Narodowego oznacza szansę na zmniejszenie wysokości rat oraz swojego zadłużenia, ale o sytuacji sprzed kilku lat, kiedy za franka płaciło się od 2 do 2,5 złotego, nie ma już co marzyć. W obecnej sytuacji kurs franka jest najniższy od lipca 2011 roku i nie ma nawet na to większego wpływu wzrost stawki LIBOR 3M, która odpowiada za oprocentowanie kredytów w tej walucie.

Gdy w 2007 roku zaciągnęło się kredyt we franku szwajcarskim na 300 tysięcy złotych z marżą 1-procentową, dzisiaj płaci się ratę wysokości średnio 1600 złotych, podczas gdy w grudniu zeszłego roku było to nawet 1730 złotych. Niemniej jednak spowodowało to również zmniejszenie wartości mieszkań i potencjalne problemy w przypadku ich sprzedaży.

Na dzień dzisiejszy zaciągnięcie kredytu we frankach szwajcarskich jest praktycznie niemożliwe. Dostępny jest on tylko w jednym banku, a na dodatek oferowany jest tylko kredytobiorcom osiągającym bardzo wysokie przychody, rzędu kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie. W przypadku kredytów walutowych możemy skorzystać właściwie jedynie z kredytów hipotecznych w euro, ale również trzeba liczyć się z tym, że nie zawsze będzie się mogło je otrzymać, gdyż także są one obwarowane licznymi wymaganiami.

W obecnej sytuacji zaciągnięcie kredytu hipotecznego w obcej walucie jest znacznie trudniejsze niż jeszcze kilka lat temu. Bardziej restrykcyjne wymogi wynikają nie tylko z rekomendacji KNF, która obowiązuje od początku roku, ale również z ogólnej sytuacji na rynku walutowym.

Kredyty w euro, ponieważ to właściwie jedynie na nie możemy liczyć, oferuje na dziś 11 polskich banków. Niemniej jednak aby je dostać, trzeba mieć naprawdę dobrą zdolność kredytową oraz wkład własny. Dodatkowo też niektóre banki, na przykład Pekao SA oraz Alior Bank i BOŚ oferują kredyty walutowe tylko tym osobom, które osiągają przychody w danej walucie. Nie jest więc aż tak dobrze, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.

Przychody rzędu kilkunastu tysięcy złotych

Żeby otrzymać kredyt walutowy w euro, trzeba posiadać bardzo duże miesięczne przychody, kilkukrotnie wyższe niż średnia krajowa. W Deutsche Banku oraz Nordei wymagane są miesięczne dochody rzędu minimum 12 tysięcy złotych netto, aby móc usiąść do negocjacji. W Getin Banku jest to już mniej, ponieważ 6,8 tysiąca złotych brutto, w Raiffeisen banku z kolei przynajmniej jedna osoba w rodzinie musi osiągać przychody minimum 3 tys. złotych netto, jednak jeśli kredyt chce zaciągnąć singiel, wtedy suma rośnie do 5 tys. złotych netto.

Tylko trzy z dostępnych na rynku banków – BZ WBK, mBank oraz MultiBank oferują kredyty hipoteczne w euro jedynie na zasadach rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego obowiązujących od początku roku i bez dodatkowych wymogów. Zatem rata kredytu walutowego nie może wtedy przekraczać 42% dochodu netto danej osoby, dodatkowo KNF wskazuje, aby bank przyjmował dla bezpieczeństwa wyższą stopę kredytu oraz podnosił kwotę kapitału o 20%. Niemniej jednak nie oznacza to też, że otrzymanie kredytu jest takie łatwe.

Wkład własny i marże

Większość banków oczekuje również od kredytobiorców posiadania wkładu własnego przynajmniej w wysokości 5%, ale im większa jest to kwota, tym o kredyt w walucie obcej łatwiej. Poza mBankiem, MultiBankiem oraz Raiffeisen Bankiem we wszystkich z nich jest to konieczne. Dodatkowo również marże kredytów walutowych są wyższe niż tych w złotym.

Mniej kredytów walutowych

Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego oraz polityka banków spowodowały zatem, że ubiegając się o kredyt w euro, trzeba mieć znacznie wyższe dochody niż w przypadku tej samej kwoty wnioskowanej w złotym. Analitycy obliczyli, że rodzina składająca się z 3 osób i mająca miesięczne dochody na poziomie 5 tys. złotych netto, może liczyć na kredyt w złotym w wysokości 371 tys. złotych, a w euro jedynie na 222 tys. złotych.

Reasumując, ubiegając się o kredyt walutowy, należy liczyć się z tym, że bank może odmówić jego przyznania. Wówczas można skorzystać w większości przypadków z kredytów w walucie krajowej. Warto przy tym też podliczyć wszystkie dodatkowe koszty kredytowania, na przykład marże, obowiązkowe polisy ubezpieczeniowe na życie czy też od utraty pracy, spread walutowy, aby dokładnie przekonać się o tym, która oferta będzie najkorzystniejsza. W tym celu można też zwrócić się do niezależnych doradców finansowych, którzy potrafią dopasować do oczekiwań klientów najlepsze opcje.

Marzec jest jednym z tych miesięcy, podczas których banki przystępują do szturmu o klientów, ponieważ to właśnie wtedy korzystają oni z propozycji kredytów hipotecznych znacznie częściej. To w 2012 roku także czas, w którym zmienia się on pod kątem wprowadzonej na początku roku rekomendacji KNF. Na chwilę obecną możemy korzystać praktycznie jedynie z kredytów w złotym, a propozycją w dziedzinie kredytów walutowych jest tylko euro, ale jedynie dla kredytobiorców spełniających dość ostre wymagania.

Sytuacja na rynku nieruchomości jest jednak nieco lepsza niż przed rokiem. Przede wszystkim poprawiła się dostępność mieszkań nowych oraz z drugiej ręki, spadły także nieco ceny nieruchomości, więc to dobry czas dla każdego, kto chce zdecydować się na kupno mieszkania.

Obecne oferty na rynku kredytowym są naprawdę interesujące, dlatego też warto przyjrzeć się im nieco bliżej, ale nie tylko pod kątem oprocentowania, ale też innych parametrów kredytu oraz opłat dodatkowych.

Zdolność kredytowa

GUS wskazuje, że przeciętne wynagrodzenie wynosi obecnie w Polsce 3666,41 zł brutto, co daje około 2621 złotych netto. Jeśli zatem przy takich przychodach chciałoby się wziąć kredyt, nie mając żadnych dodatkowych zobowiązań finansowych, wówczas można by liczyć na kwotę w wysokości około 193 tysięcy złotych. Maksymalna rata, jaką miałoby się płacić, wyniosłaby 1271 złotych w przypadku kredytów złotowych oraz 1017 złotych dla kredytów walutowych. Im większa liczba zobowiązań, innych kredytów, obecność kart kredytowych, tym mniejsza zdolność kredytowa, więc warto się ich pozbyć przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny.

Przeciętna rodzina 2+2 z przychodami rzędu 5 tysięcy złotych miesięcznie może liczyć w związku z tym na kredyt w wysokości 410 tysięcy złotych.

Najciekawsze oferty na rynku

Kredytu w złotym

Większość klientów bierze kredyty hipoteczne w wysokości około 200 tysięcy złotych na 30 lat i kupuje się za nie mieszkania o powierzchni mniej więcej 40 metrów kwadratowych. Te kryteria odpowiadają również programowi „Rodzina na Swoim”, który jest tez chętnie przez Polaków wybierany.

Obecnie większość dostępnych ofert to kredyty w złotym, które są oferowane przez większość banków. Banki oferują również wiele interesujących promocji polegających na obniżkach marż, prowizji, dodatkowych rabatach oraz bonusach, warto zatem dokładnie przyjrzeć się różnym propozycjom, aby wybrać dla siebie coś interesującego.

W marcu najciekawszymi ofertami odznaczają się między innymi Deutsche Bank, który kusi brakiem prowizji dla klientów, którzy otworzą konto w banku lub już je posiadają oraz zadeklarują określone wpływy, a także skorzystają z karty kredytowej lub produktu inwestycyjnego db Inwestuj w Przyszłość Stabilny Wzrost VI – Open Life. Promocja obowiązuje do końca maja oraz dotyczy kredytów powyżej 100 tysięcy złotych.

Na drugiej pozycji uplasował się BNP Paribas, który oferuje promocyjną marżę w wysokości 0,9 proc dla kredytobiorców, który otworzą konto, zdeklarują miesięczne wpływy nie mniejsze niż 1 proc. udzielanego kredytu, a także będą dokonywać minimum 3 bezgotówkowe transakcje w miesiącu albo też wykupią pakiet ubezpieczeniowy na życie oferowany przez bank. Niska marża obowiązuje przy tym jedynie przez pierwszych pięć lat, później wzrasta ona do 1,25 proc. Dla klientów szukających ofert ze stałą marżą przeznaczona jest opcja z marżą w wysokości 1,19 proc w całym okresie kredytowania. Bank może odstąpić też od udzielenia prowizji, jeśli skorzysta się z ubezpieczenia na życie.

Na trzeciej pozycji mieści się Eurobank, który proponuje promocyjną marżę tym klientom, którzy skorzystają z otwarcia konta z deklaracją wpływów oraz wykupić ubezpieczenie na życie na cały okres kredytowania ze składką wynoszącą 0,3 proc. wartości kredytu. Można dodatkowo skorzystać z obniżenia prowizji do zera przy jednoczesnym podniesieniu marży o 0,3 proc.

Czwarta pozycja to ING, który proponuje marżę w wysokości 1 proc, wystarczy w tym przypadku posiadać jedynie konto bankowe w tym banku. W przypadku średniego kredytu jednak i tak trzeba opłacić prowizję, która wynosi dla kredytu w 200 tys. złotych około 5800 złotych. Istnieje również możliwość likwidacji prowizji przy jednoczesnym podwyższeniu marży o 0,6 punktów procentowych.

Na piątej pozycji uplasował się PKO BP, który oferuje marżę w pierwszym roku kredytowania w wysokości 1,1 proc, gdy otworzy się w banku konto, wykupi ubezpieczenie od utraty pracy na okres 4 lat, ubezpieczenie na życie lub też założy kartę kredytową. Marża w kolejnych latach kredytowania wyniesie wtedy 1,37 proc.

Szósta pozycja to bank Nordea, który proponuje promocyjną marżę w wysokości 1,1 procenta przy założeniu konta osobistego z deklaracją regularnych wpływów, nabycia karty debetowej i kupienia ubezpieczenia nieruchomości na cały okres trwania kredytu. Marża może być też podwyższona do 1,29 proc. przy jednoczesnym zniesieniu prowizji.

Na kolejnych pozycjach znalazły się banki takie jak  MultiBank i mBank oraz Bank Pocztowy, Credit Agricole.

Kredyty w złotym z dopłatą

Nadal można korzystać także z kredytów z dopłatami w programie rządowym „Rodzina na Swoim”. Trzeba jednocześnie pamiętać, że 2012 rok jest ostatnim, gdy jest on dostępny, więc warto pomyśleć już teraz o skorzystaniu z niego, jeśli jest to możliwe. Dzięki „Rodzinie na Swoim” można liczyć na spłacanie odsetek kredytu przez państwo przez pierwsze 8 lat, dzięki czemu rata jest niższa.

Na pierwszym miejscu w tym przypadku jest bank BNP Paribas, który oferuje promocyjną marżę w wysokości 0,9 proc. klientom, który mają lub otworzą konto w banku oraz zdeklarują miesięczne wpływy nie niższe niż 1 proc. wartości kredytu, dokonają 3 transakcji bezgotówkowych w miesiącu oraz kupią ubezpieczenie na życie oferowane przez bank. Niska marża obowiązuje przez pierwsze pięć lat, później wzrasta tak jak w przypadku zwykłego kredytu bez dopłat.

Druga pozycja to Eurobak, Marża wynosi tutaj jedynie 0,99 procent, ale trzeba otworzyć konto bankowe oraz zadeklarować na nie regularne wpływy, a także kupić ubezpieczenie na życie na cały okres kredytowania. Prowizja może być przy tym zamieniona na wyższą marżę, która będzie podniesiona wtedy o 0,3 proc.

Trzecie miejsce zajął bank Nordea, który proponuje także promocyjną marżę na podobnych warunkach jak w przypadku kredytów bez dopłat w ramach „Rodziny na Swoim”.

Kolejne pozycje zajęły banki grupy BRE, czyli mBank oraz MultiBank, które proponują marżę w wysokości 1,3 proc. dla klientów, którzy zakupią „Pakiet Bezpieczna Spłata”. Na kolejnych pozycjach znajduje się Bank Pocztowy, Credit Agricole oraz bank Pekao SA, PKO BP.

Kredyty w euro

Dostępność kredytów walutowych jest obecnie niezbyt dobra, dlatego też niewiele ofert spełnia najlepsze kryteria. Kredyty w euro są teraz najpopularniejsze.

Na pierwszym miejscu znajduje się BZ WBK, który oferuje marżę w wysokości 2,15 proc. oraz prowizję w wysokości 4 tysięcy złotych.

Druga pozycja to Deutsche Bank, który gwarantuje prowizję w wysokości 2,4 procent oraz zerową prowizję. O kredyt można ubiegać się jedynie wtedy, gdy będzie się posiadało wysokie wpływy rzędu 12 tysięcy złotych netto na gospodarstwo domowe. Promocja dotyczy kredytów w wysokości powyżej 100 tysięcy złotych.

Trzecie miejsce to bank Nordea, który oferuje marżę promocyjną na poziomie 2,9 procent oraz prowizję w wysokości 4 tysięcy złotych. Należy wówczas otworzyć konto w banku i zdeklarować regularne wpływy, kredyt będzie udzielony też tylko w przypadku, gdy suma przychodów na gospodarstwo domowe wyniesie ponad 12 tysięcy złotych netto.

Na następnych pozycjach znajduje się Raiffeisen Bank, Alior Bank oraz Polbank, które mają podobne wymagania w stosunku do swoich klientów, ale wyższe prowizje od tych na pierwszych pozycjach. Stawkę zamyka Getin Bank, który jednak nie pobiera prowizji, ale marża wynosi w nim 4,65 proc.

Kredyty we frankach szwajcarskich

Jedynym bankiem, który oferuje kredyty we frankach szwajcarskich na polskim rynku, jest Nordea. W tym przypadku marża wynosi 3,75 proc, a prowizja 3,84 proc. Trzeba równocześnie posiadać minimalne miesięczne przychody w wysokości 15 tysięcy złotych netto.

Podsumowanie

Rynek kredytowy co prawda nie jest tak atrakcyjny dla kredytobiorców jak przed początkiem 2012 roku, co wiąże się z wejściem w życie Rekomendacji S KNF, ale i tak można trafić na nim na interesujące promocje oraz wyszukać kredyt w sam raz odpowiadający swoim potrzebom.

2012 rok to dla banków czas zmian, szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych, ponieważ od stycznie weszły w życie nowe przepisy Komisji Nadzoru Finansowego. To zaowocowało spowolnieniem w rozpatrywaniu wniosków o kredyty hipoteczne i mniejszą liczbą udzielanych kredytów. Doradcy kredytowi wskazują jacy klienci składali wnioski w styczniu 2012 oraz jak będzie wyglądał według nich rynek kredytów hipotecznych w przyszłych kwartałach roku.

Najszybsze ING i Getin Noble

Bankami, które rozpatrywały wnioski najszybciej, okazały się ING Bank Śląski oraz Getin Noble Bank, które dysponują w tym celu sprawnymi działami analitycznymi, co pozwala im na znaczne skrócenie czasu od złożenia wniosku do wydania decyzji. Najdłużej z kolei rozpatrywano je w Kredyt Banku, czego przyczyną po części była duża liczba wniosków, jakie napływały do banków pod koniec 2011 roku.

W mBanku oraz Deutsche Banku, gdzie można skorzystać jeszcze z oferty kredytów walutowych w euro, na decyzję także trzeba poczekać, ponieważ rozpatrują one nadal zaległe wnioski z zeszłego roku.

Kto bierze kredyty?

Nadal te same osoby. Najwięcej z nich zostało zmuszonych do wzięcia kredytu przez zmieniającą się sytuację rodzinną czy też przeprowadzkę. Kredyty nadal brane są też przez inwestorów szukających mieszkań oraz domów pod wynajem, zatem nie zanotowano w tym przypadku dużych zmian.

Czy kredytów będzie udzielało się więcej?

Zawsze początek roku oznaczał w branży kredytów hipotecznych ich niezbyt dużą liczbę. Zazwyczaj najwięcej wniosków kredytowych napływa do banków w drugim oraz trzecim kwartale, kiedy to rozpoczyna się sezon budowlany. W tym czasie banki przykładają się też bardziej do działań promocyjnych i można w nich nieraz trafić na ciekawe propozycje skierowane do osób, które dotychczas były niezdecydowane na kredyt.

Niemniej jednak liczba kredytów może być mniejsza w związku z tym, że od początku 2012 roku weszły w życie rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które wpłynęły na dostępność kredytów dla osób osiągających niższe przychody.

Jeśli w grudniu mogłeś bez problemu ubiegać się o kredyt hipoteczny w banku, wcale nie oznacza to, że w bieżącym roku będzie to tak samo łatwe.

Od początku stycznia w życie weszła rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, co wpłynęło na znacznie bardziej restrykcyjne warunki udzielania kredytów hipotecznych. Wprowadzone zmiany najbardziej dotknęły osoby z niższymi zarobkami i to one mogą mieć mniejszą szansę na otrzymanie kredytu na kupno wymarzonego mieszkania lub zbudowanie domu.

Zmiany dotyczą głównie metod obliczania zdolności kredytowej. Teraz nie można liczyć jej na więcej niż 25 lat niezależnie od tego, jaka ogólnie miałaby być długość kredytowania. Pojawiły się także miesięczne limity, które określają zależność wysokości raty od średnich miesięcznych przychodów. W przypadku kredytów walutowych, które najbardziej na tym ucierpiały, wysokość raty nie może przekroczyć 42% dochodów netto. Lepszą sytuację mają ci, który zarabiają więcej – gdy ubiegają się oni o kredyt w złotym, wówczas wysokość jego raty może wynieść nawet 65% średnich miesięcznych przychodów.

Zmiany już odczuwalne na rynkach

Zmniejszenie się zdolności kredytowej potencjalnych kupców nieruchomości zaczęło już wpływać na rynek – nie tylko na sprzedaż mieszkań nowych, ale też tych z rynku wtórnego. Analitycy wskazują, że w 2012 roku liczba kredytów może nie być większa niż około 200 tysięcy sztuk, co w porównaniu z zeszłym rokiem jest naprawdę niskim wynikiem. Dodatkowo rząd planuje także zmiany w programie „Rodzina na swoim”, co w efekcie może sprawić, że sprzedaż kredytów hipotecznych może spaść nawet o 30%.

Rekomendacja S nie przysłużyła się zatem polskiej gospodarce, jednak niezaprzeczalnie wpłynęła na większe bezpieczeństwo przy zawieraniu umów kredytowych. Niestety, przy okazji kredyty stały się najbardziej opłacalną formą finansowania tylko dla osób o wyższych przychodach niż przeciętne.

O kredyty hipoteczne znacznie trudniej, nie zawsze można znaleźć dla siebie korzystne rozwiązania w tej dziedzinie pod kątem kosztów, nie otrzyma się również tak wysokiego kredytu jak jeszcze jakiś czas temu. Osoby, które planują kupno mieszkań, powinny zatem nieco zmienić swoje plany w 2012 roku.

Z czym jest to związane? Od początku 2012 roku w życie weszła Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, zbiegło się to również z momentem podwyżek marż w wielu bankach, co dotyczy w dużej mierze kredytów walutowych, których dostępność jest też o wiele niższa. Nie możemy dostać ich już w DnB Nord, PKO BP, Kredyt Banku, Credit Agricole. Żeby ubiegać się o kredyt walutowy trzeba nieraz mieć przychody powyżej 10 000 złotych miesięcznie! W efekcie banki, które pracowały pełną parą przed zakończeniem 2011 roku, aby obsłużyć jak największą liczbę klientów, teraz notują ich mniejszą liczbę.

Niższy kredyt w ciągu jednego dnia

W związku z tym w ciągu jednego dnia spadła zdolność kredytowa wielu osób. Jeszcze pod koniec grudnia rodzina, na którą składały się cztery osoby i miała ona dochód rzędu 8 000 złotych, mogła liczyć na kredyt o 43 000 złotych większy niż teraz w przypadku kredytów w złotym. Jeszcze większa różnica widoczna jest wtedy, gdy chodzi o kredyty walutowe – tutaj wysokość kredytu zmalała średnio aż o 165 000 złotych.

Rekomendacja S wprowadziła między innymi konieczność procentowego określania wysokości miesięcznych rat kredytowych w stosunku do przychodów. Ubiegając się o kredyt walutowy, progiem jest 42%, dla kredytów złotowych przynajmniej 50%, jeśli nie osiąga się średnich zarobków, a 65%, jeżeli są one powyżej średniej kwoty miesięcznych zarobków.

W związku z tym osoby, które nie zdążyły wziąć kredytu w zeszłym roku, mogą wpaść w pułapkę nowych przepisów i tym samym otrzymać znacznie niższy kredyt hipoteczny. Dodatkowo nie tak łatwo już o kredyty walutowe, więc większość osób musi decydować się na droższe kredyty w złotym.

Jak polepszyć swoją sytuację?

W tej perspektywie warto w jakiś sposób podnieść swoją zdolność kredytową, aby stać się bardziej zaufanym partnerem dla banku. Na pewno dobrym pomysłem będzie wcześniejsze zlikwidowanie kart kredytowych, które obniżają zdolność kredytową. Również dołączenie do wniosku innych pożyczkobiorców może sprawić, że bank zacznie patrzeć na kredytobiorcę bardziej przychylnym okiem.

Zatem jeśli chcemy wziąć obecnie kredyt, musimy pamiętać, że nie otrzymamy go już na tak korzystnych warunkach jak jeszcze pod koniec 2011 roku.

Planujesz zakup domu lub mieszkania? Sprawdź dokładnie nie tylko oferty deweloperów ale i … banków! Chcesz mieć pewność, że dobrze wybrałeś kredyt hipoteczny – zapoznaj się z wynikami rankingu najlepszych kredytów hipotecznych Invigo z listopada.

Zmiany, zmiany , zmiany…

Listopad to miesiąc znaczących zmian na rynku kredytów hipotecznych. Najważniejszą z nich jest zminimalizowanie do minimum ofert na kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Pozostają więc głównie polskie złotówki, sytuacja gospodarcza jednak nie zachęca do wzięcia kredytu w rodzimej walucie. Po pierwsze zmieniły się warunki programu „Rodzina na swoim”. Z jednej strony można się cieszyć, że nadal jest możliwość wsparcia finansowego przy zakupie mieszkania, z drugiej jednak zmieniły się limity cen mieszkań, podlegające  pod ten program. Dodatkowo, wzrosła stawka WIBOR 3 M (z 4,76 do 4,91 w ciągu miesiąca), wzrosło również średnie oprocentowanie o około 0,7 proc. co wpłynęło na zmiany w rankingu.

Ranking Invigo przedstawia aktualne specjalne promocje oraz oferty 22 banków, które współpracują z firmą. Ranking kierowany jest do rodzin 2+2 ze średnimi dochodami.

Najpierw sprawdź ile możesz dostać

Średnie miesięczne dochody w Polsce to obecnie 3 581,65 zł brutto, czyli niewiele ponad 2500 netto. Osoba z takimi przychodami, która nie posiada innych zobowiązań finansowych może liczyć na zdolność na poziomie 255 033 zł. Każda dodatkowa pożyczka czy nawet limit na karcie kredytowej znacząco obniża zdolność kredytową. Tak na przykład, bez zobowiązań, klient jest w stanie płacić miesięcznie ok. 1500 zł raty kredytu, jeśli wziął kredyt w PLN oraz ok. 1200 zł jeśli wziął kredyt w walucie obcej. Obniżenie zdolności o chociażby 500 zł miesięcznie (limitu na karcie kredytowej) powoduje, że ostateczna wartość kredytu jaka nam zostanie przyznana to zaledwie 173 397 tys. zł.

Sytuacja zmienia się również w przypadku rodziny z dziećmi. Mimo bowiem, że dochód miesięczny wzrasta dwukrotnie, dwójka dzieci obniża zdolność, przez co rodzina 2+2 może liczyć na blisko 330 tys zł. Pamiętać należy po tym, że jest to sytuacja, w której rodzina nie posiada żadnych innych zobowiązań, pożyczek ani kredytów. Zanim zdecydujemy się na kredyt warto odwiedzić kilka banków. W każdym bowiem miejscu możemy mieć zupełnie inne zdolności kredytowe. Czasem różnica może sięgać 100 000 zł między dwoma instytucjami.

Najciekawsze oferty

Jeśli mamy 30 lat i planujemy kupić mieszkanie o wartości 250 000 zł, możemy liczyć z jednej strony na mieszkanko 30 metrowe oraz kredyt w wysokości 200 000zł. Oznacza to, że zobowiązani jesteśmy do wniesienia wkładu własnego w wysokości 50 tys. zł. Kredyt bierzemy na 30 lat.

Pierwsze kroki powinniśmy skierować do Deutsche Banku, gdzie będziemy mogli liczyć na promocyjną marżę przez pierwszy rok kredytowania w wysokości 0,5 proc. oraz prowizję 0 proc. Musimy jednak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym a wysokość zaciaganego kredytu nie może być niższa niż 80 tys. zł. Jeśli się zdecydujemy na tę opcję powinniśmy się zgłosić do banku do 31 grudnia br. Do kiedy obowiązuje promocja. Jeśli nie spełniamy warunków, możemy obniżyć poziom marży decydując się na jeden z produktów bankowych.

Deutche Bank prowadzi również w przypadku kredytów denominowanych w Euro. Miesięczna rata w przypadku tej oferty wyniesie 803 zł, marża 0,5 proc., a prowizja 0 proc. Zasady przydzielania rabatu sa identyczne jak w przypadku PLN.

Jeśli chcemy skorzystać z dopłaty „Rodzina na swoim” musimy przygotować się na to, że zmniejszyły się limity cenowe. Dla osób, które mieszkają w dużych miastach oznaczać to będzie dość dużą trudność z wyborem odpowiedniego mieszkania, by zmieścić się w tych limitach. Dodatkowo, nie w każdym banku możemy się ubiegać o kredyt dofinansowane. Kredyty „Rodzina na swoim” mają w ofercie jedynie te instytucje, które podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Jeśli decydujemy się na kredyt we Frankach Szwajcarskich powinniśmy się udać do Banku Nordea, który to od dawna wiedzie prym w ofertach kredytowych w tej walucie. Pamiętajmy jednak o tym, że to nie jest dobry czas dla franka szwajcarskiego i nasza zdolność może być znacznie niższa niż byśmy oczekiwali. Miesięczna rata kredytu to koszt nadal niższy niż w przypadku PLN, jednak w porównaniu z ofertą kredytów w Euro kredyt we frankach jest mało opłacalny. ,Nordea jednak oferuje znacznie wyższą marżę oraz oprocentowanie w porównaniu z ubiegłym miesiącem. Aby otrzymać kredyt w Nordei musimy wykazać minimalny miesięczny dochód w wysokości 15 tys. zł. netto.

Na co się decydować?

Wybór kredytu oraz instytucji przyznającej ten kredyt wcale nie jest prosty. Z jednej strony szukamy niskich kosztów, z drugiej strony banków przychylnie patrzących na zdolność kredytową. To jednak nie zawsze idzie ze sobą w parze. Dodatkowo, nie zawsze niskie raty oznaczają najniższe koszty kredytu. Warto więc wziąć pod uwagę wszystkie kryteria i udać się do jak największej ilości placówek. Tylko w takim wypadku możemy być pewni, że wybraliśmy optymalny kredyt hipoteczny.

Już dawno nie obserwowaliśmy tak dużych wahań na rynkach finansowych, jak w tym roku. Sytuacja ta nie pozostaje oczywiście bez wpływu na segment kredytowy. Niestabilne kursy walut i zmienne warunki rynkowe spowodowały, że banki niemal zgodnie wycofały się z ofert  kredytów w szwajcarskiej walucie (co i tak nastąpiłoby zapewne po wprowadzeniu kolejnej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego).

Co więcej, także zasady rządowego programu „Rodzina na swoim” uległy zmianom i dostęp do niego będzie znacznie utrudniony. Nie dziwi zatem, że do łask powróciły kredyty złotowe, nawet jeśli ich atrakcyjność wcale się nie podniosła. Coraz więcej banków stara się jednak wprowadzać inne, czasowe rozwiązania, mające przyciągnąć klientów wciąż chętnych do zaciągnięcia pożyczek hipotecznych. Suma wszystkich wdrażanych rozwiązań powoduje więc, że oferty na kredyty złotówkowe stają się coraz bardziej interesujące.

Jesienne oferty hipotek

Jesień to okres, kiedy banki przypominają o swoich ofertach kredytów hipotecznych. Niestety, sytuacja finansowa nie nastraja pozytywnie. W związku z ograniczeniem programu „Rodzina na swoim” oraz pogarszającą się sytuacją walutową mało kto decyduje się na kredyty w innych walutach niż PLN. Nie pomagają już nawet obecne stawki LIBOR i EuroLIBOR. Stopy procentowe Franka Szwajcarskiego są równe zeru.Z tego też powodu banki postawiły na dobre oferty kredytów w złotówkach – obniżka marży, konkurencyjne oprocentowanie. Pozytywnie zaskoczeni zostaną również ci, którzy kredyt hipoteczny zaciągnęli wcześniej.

Marża. Kto da?… mniej!

Pierwsze decyzje dotyczą z reguły obniżki marży, ten instrument jest bowiem całkowicie zależny od danej instytucji finansowej. W tym przypadku najśmielszą może się wydawać decyzja Banku Ochrony Środowiska, który zdecydował się na wprowadzenie marży ujemnej, nawet na okres 10 lat. Warunek – klient musi przystąpić do programu inwestycyjnego Aegon i regularnie go opłacać.

Marża jest też zależna od kwoty udzielonego kredytu. Spośród innych banków na obniżenie marży kredytowej zdecydował się Eurobank – w zależności od posiadanego wkładu, z 1,25 do 0,80 punktu procentowego dla 10 procent wpłaty, lub z 1,55 do 1,20 dla klientów nie decydujących się na wpłatę wkładu (z wymogiem wykupu polisy na życie i otwarciem rachunku głównego dla wpływów z wynagrodzenia). Także BNP Paribas promocyjnie, do 15 grudnia br., obniża nawet o 0,85 p.p. marżę, ale jedynie przez pierwszych 5 lat spłaty kredytu. Po upływie tego czasu zniżka ma wynieść niecałe 0,5 punktu procentowego. Oczywiście, również w tym przypadku spotkamy się z obwarowaniem decyzji kredytowych dodatkowymi wymogami, czyli uruchomieniem dodatkowego, aktywnego rachunku w banku oraz zakupem polisy ubezpieczeniowej w Cardif. Jej roczny koszt nieznacznie przekracza 1 procent kwoty kredytu.

Korekta marży – atrakcyjna dla klienta, bezpieczna dla banku

Większość banków nie zdecydowała się na wprowadzanie zmiennej marży, a jedynie korektę istniejącego jej poziomu. Tak zrobiła Nordea, gdzie z poziomu 1,1 punktu procentowego można zejść do 0,95, ale tylko przy jednoczesnym wykupie programu systematycznego oszczędzania. Chyba że nasza zamożność spowoduje spełnienie warunku dochodowego, co automatycznie pozwoli nam na obniżkę marży. W ING Banku Śląskim marże za kredyt hipoteczny zaczynają się od 0,6 procent., w Alior banku – 0,95 p.p.

Prowizja coraz niższa

Kolejną możliwością uatrakcyjnienia oferty jest operowanie wysokością prowizji. Ze stałych kosztów kredytu hipotecznego w rodzimej walucie, większość banków utrzymała jednak prowizję za jego udzielenie. Prowizji nie zapłacimy w Alior Bank i Kredyt Bank, a także w Raiffeisen Bank, choć tu musimy przy okazji wykupić ubezpieczenie na życie. W BZ WBK prowizja sięga 2 procent (dla klientów obcych nawet 2,5 proc.), podobnie w Eurobanku. Bank Nordea utrzymał stałe 1,5 proc., ale na przykład ING Bank Śląski daje nam możliwość uniknięcia tej opłaty. Warunek? Wkład własny ponad 50 procent i kredyt na minimum 750 tys. zł.

Bez prowizji czy bez marży?

ING stawia przed swoimi klientami inne warunki, dając klientom wybór między kredytem bez prowizji, ale z marżą 1 p.p. lub też mniejszą o 0,2 punktu procentowego, ale już z prowizją. Wysokość marż i prowizji w ING zależy też od innych wykorzystywanych produktów banku, czyli popularnego ROR-u czy karty kredytowej. W Deutsche Bank PBC, nie chcąc płacić prowizji, musimy otworzyć konto DB Life i zakupić kartę kredytową. Do 0,3 p.p. marży opuści nam Bank Millenium, jeśli (łącznie) założymy tam konto osobiste, wykupimy do niego kartę debetową i wykonamy nią transakcje bezgotówkowe na minimum 500 zł miesięcznie.Podobny wybór umożliwił Citi Handlowy. Decydując się na kredyt w tym banku możemy wybrać ofertę bez prowizji z marżą od 1,0 p.p. lub zapłacić prowizję ale z marżą od 0,8 p.p.

Podobnych możliwości i wyborów jest w ofertach banków więcej. Należy bowiem pamiętać, że decydując się na jeden typ preferencji, z reguły godzimy się na inne, dodatkowe opcje. Najpopularniejsze to oczywiście konieczność otwarcia rachunku, na który często zobowiążemy się przelewać nasze wynagrodzenie lub też dokonywać konkretnych operacji finansowych oraz zakładanie programów oszczędnościowych. Nierzadko banki dodają też do pakietu kartę kredytową.

Masz już kredyt w polskich złotych? Niedługo spadnie ci oprocentowanie.

Kryzys na rynkach finansowych ma również swoje plusy. Niepewna sytuacja powoduje także spadek WIBOR, który to ma znaczny wpływ na wysokość raty kredytowej w polskich złotych. Ta bowiem składa się z prowizji banku i stawki WIBOR. Poniższy wykres przedstawia stawkę WIBORU 3M (niebieska linia) oraz prognozę ekspercką WIBORU (czerwona linia).

Jeśli prognozy się sprawdzą, obniżka trzymiesięcznego Wiboru o 0,5 pkt. proc. pozwoliłaby kredytobiorcom na blisko 30 zł oszczędności na każdych 100 tys. zł zadłużenia.

Źródło: Dział Analiz Bankier.pl

Historia kołem się toczy

Jakie są spekulacje dotyczące sytuacji finansowej w najbliższym czasie? Na rynkach finansowych zauważyć można efekt motyla. Niepewne warunki finansowe pociągają za sobą większy popyt na kredyty. Najpierw konkurencja między bankami obniża koszty kredytu. Im jednak więcej osób weźmie kredyty, tym większy jest odsetek tych niewypłacalnych. Takie położenie znowu pociąga za sobą obniżanie zdolności kredytowej przez banki, w celu zabezpieczenia i przeciwdziałania licznym przypadkom niewypłacalności.

Coraz wyższe marże mogą być neutralizowane przez spadający WIBRO. Obniżenie stóp procentowych będzie jednak miało swoje odbicie w coraz gorszych ofertach kont oszczędzających czy lokat. Więcej osób będzie szukało oszczędności odchodząc z pieniędzmi z banków. Te, nie chcąc tracić klientów, znowu rozpoczną walkę na oferty.

W międzyczasie tracące na tym państwa, jak Szwajcaria, cały czas będą dążyć do tego, by ich waluta stała się znów atrakcyjna dla kredytobiorców. Ciągłe spekulacje Banku Szwajcarskiego w celu obniżenia kursu CHF ostatecznie doprowadzą do tego, że po raz kolejny stanie się on najbardziej pożądaną walutą dla kredytobiorców.

Jeśli zakładasz działalność gospodarczą masz obecnie kilka rozwiązań co do wsparcia finansowego. W zależności od Twojego statusu zawodowego, możesz ubiegać się o dofinansowanie z urzędu pracy, dofinansowanie z Unii Europejskiej lub o kredytowanie działalności gospodarczej.

Te dwa pierwsze wyjścia sa oczywiście najbardziej opłacalne. Jednak w przypadku pierwszego, zanim dostaniemy dofinansowanie z Urzędu Pracy, musimy być zarejestrowani przez określony czas jako bezrobotni. Przypadku dofinansowania z Unii Europejskiej, musimy przygotować plan swojej działalności gospodarczej i składać wnioski. Niestety zwykle trzeba mieć jakiś znaczący wkład własny na taką działalność. Dodatkowo to również mnóstwo dokumentacji, formalności, wniosków i ogólnie papierkowej roboty. Trzeba się dokładnie rozliczać z każdego wydatku…
Najłatwiejsze więc wydaje się kredytowanie działalności gospodarczej. Pieniądze są najpewniejsze, jednak należy pamiętać, że trzeba będzie je zwrócić. Kredytowanie działalności gospodarczej pozwala na szybsze zgromadzenie zasobów pieniężnych i ich lepszego – bardziej efektywnego wykorzystania.

Niestety w wielu przypadkach kredytowanie działalności gospodarczej związane jest wyłącznie z istniejącą firmą. Jeśli chcesz wziąć kredyt na rozpoczęcie działalności gospodarczej przed jej założeniem, najpewniej bank da Ci ją jako osobie cywilnej nie firmie. Kredytowanie działalności gospodarczej jest głównie możliwe tylko wtedy, gdy ma się już działającą firmę i można przedstawić bankowi jakieś obroty. Bank musi mieć pewność, że firma jest w stanie spłacić zaciągnięty kredyt. Jeśli więc interesuje Cię kredytowanie działalności gospodarczej przezd jej założeniem, możesz zgłosić się do prywatnej placówki. Takie placówki dają kredyt do 60 000 zł. Jednak w tym przypadku, może być niezwykle wysoka prowizja, sięgająca nawet do 100 proc. kredytowej sumy.

Kredytowanie działalności gospodarczej może odbywać się na trzy sposoby. Można otrzymać:
• kredyt w ścisłym rozumieniu,
• pożyczkę pieniężną,
• awale kredytowe.
Same kredyty można podzielić również według kryterium czasowego . Kredytowanie działalności gospodarczej można więc podzielić na kredyty:
• krótkoterminowe – udzielane do 1 roku,
• średnioterminowe – na okres od 1 do 3 lat,
• długoterminowe – z terminem spłaty powyżej 3 lat.
Kredytowanie działalności gospodarczej może odbywać się dwiema metodami, w rachunkach:
• bieżącym ( otwartym),
• kredytowym ( pożyczkowym ).